คอนโดล้นตลาดไปหรือยัง? คำถามคาใจใครหลายคนที่คิดจะลงทุนคอนโดเพื่อเก็งกำไร หรือปล่อยเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนที่หวังกินค่าเช่าจากการซื้อคอนโดทำเลที่ดีๆ แล้วมองหาคนมาเช่ากินรายเดือน แล้วมันล้นตลาดไปแล้วจริงหรือเปล่า?
คำตอบสำหรับคำถามนี้ก็คือ ตลาดคอนโดนั้นล้นตลาดในบางทำเล แต่บางทำเลความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมยังคงได้รับความนิยมอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่มีอนาคต คำว่ามีอนาคตหมายความว่า ทำเลในย่านนั้นอาจจะมีสิ่งที่ทำให้มูลค่าของทำเลสูงขึ้น เช่น สถานีรถไฟฟ้า อาคารสำนักงานใหญ่ๆ หรือแม้แต่ห้างสรรพสินค้าชื่อดัง แต่สำหรับนาทีนี้ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ยังดีอยู่หรือไม่ อย่างไร ลองพิจารณาปัจจัยดังต่อไปนี้
ปัจจัยแรก “ความสามารถในการเป็นเจ้าของคอนโดของคนทำงาน”
สำหรับปัจจัยนี้เป็นเรื่องสำคัญ หากคนทำงานส่วนใหญ่มีความสามารถในการเป็นเจ้าของคอนโดเป็นจำนวนมาก แน่นอนที่สุดว่าตลาดปล่อยเช่าย่อมไม่ดี เนื่องจากคนทำงานที่มีความจำเป็นต้องหาที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายใกล้ที่ทำงานนั้น หากเขาสามารถซื้อเองได้ เขาย่อมเลือกที่จะซื้อเป็นเจ้าของกว่าที่จะมาเช่าอยู่ นอกจากคนทำงานบางส่วนที่คิดว่าคงทำงานอยู่ในพื้นที่ไม่นาน และไม่อยากมีภาระ
อย่างไรก็ดี ในยุคนี้คนที่อยากมีคอนโดมิเนียมซักหลังเป็นของตัวเองมันไม่ง่ายอย่างที่คิด เนื่องจากความเข้มงวดของธนาคารที่ไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยออกมามากนัก และนั่นอาจเป็นโอกาสของคนที่ต้องการซื้อคอนโดปล่อยเช่าก็ได้
ปัจจัยที่สอง “ทำเลที่เลือกต้องไม่มีฟองสบู่”
การลงทุนในคอนโดมิเนียมก็เหมือนกับการลงทุนรูปแบบอื่นๆ หากเกิดสิ่งที่เรียกว่า “ฟองสบู่” ในการลงทุนนั้นๆ โอกาสที่ฟองสบู่จะแตกก็มีความเป็นไปได้ ไม่เว้นแม้แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมก็เช่นกัน
การดูว่าทำเลไหนมีฟองสบู่หรือไม่ ดูง่ายๆ ดังต่อไปนี้
เราต้องหาข้อมูลว่า ในย่านนั้นมีแหล่งงานขนาดใหญ่หรือไม่ หากมีแหล่งงานขนาดใหญ่ เราต้องประเมินว่างานในย่านนั้นมีอัตราเงินเดือนเท่าไร วิธีการก็ไม่ยาก แค่สังเกตดูว่าในย่านนั้นร้านค้าเป็นยังไง ขายของราคาแพงหรือไม่ ถ้าขายของแพงหน่อย ก็บอกได้กลายๆ ว่าในย่านนั้นคนกินเงินเดือนค่อนข้างดี
ลองสำรวจดูว่าในย่านนั้นมีห้องว่างให้เช่ามากน้อยแค่ไหน อัตราค่าเช่าห้องเท่าไหร่ … วิธีการก็ไม่ยากเช่นกัน ลอง search หาห้องเช่า โดยระบุในย่านที่เราสนใจจะซื้อคอนโดลงทุน เก็บข้อมูลเท่าที่หาได้ และประเมินด้วยตนเอง ดีกว่าที่เราสุ่มสี่สุ่มห้าซื้อด่ะ แต่ปล่อยเช่าไม่ได้ เงินจมไปเปล่าๆ
ประเมินศักยภาพของทำเลในอนาคต … สิ่งที่ต้องทำต่อมาก็คือ เราต้องประเมินศักยภาพทำเลในอนาคต หากเราซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า แล้วจู่ๆ ราคาคอนโดที่เราซื้อสูงขึ้นหลายเปอร์เซ็นต์ แบบนี้เราจะเริ่มมีทางเลือกว่าจะปล่อยเช่าเหมือนเดิม หรือจะขายทำกำไรออกไปบ้าง … ในกรณีที่เรามีหลายห้อง การขายทำกำไรออกไปบ้างจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับพอร์ตการลงทุนของเรา เมื่อเราเห็นโอกาสใหม่ๆ ทำเลที่ดีกว่า จะได้มีเงินซื้อ มีเงินดาวน์ได้ทัน … สำหรับการประเมินศักยภาพของทำเลนั้น เราต้องดูว่าจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกมาเพิ่มในพื้นที่หรือไม่ เช่น รถไฟฟ้า แหล่งงานขนาดใหญ่ ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาลดีๆ เป็นต้น … ที่สำคัญก็คือ หากเราเงี่ยหูฟังซักนิด แล้วได้ยินมาว่าจะมีคอนโดมิเนียมใหม่หมดจดเปิดขึ้นมาใกล้ๆ เรา แต่ราคาสูงกว่า ในขณะที่คอนโดที่เราซื้อราคายังต่ำ แบบนี้ยิ้มได้เลย กำไรชัวร์
ปัจจัยที่สาม “ดูสภาวะเศรษฐกิจโดยรวม”
การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า บางครั้งเราก็ต้องดูภาวะเศรษฐกิจประกอบการตัดสินใจ หากสภาวะเศรษฐกิจดี โอกาสปล่อยเช่าก็จะมีมาก หากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ โอกาสปล่อยเช่าได้ก็จะมีน้อยกว่า … อย่าลืมว่าเราลงทุนระยะยาว คือ การซื้อคอนโดปล่อยเช่า ไม่ใช่การเก็งกำไรใบจอง เป็นการลงทุนระยะยาวๆ เราต้องพิจารณาสภาพเศรษฐกิจเป็นปัจจัยที่เกี่ยวข้องร่วมไปด้วย
ปัจจัยที่สี่ “ดูจำนวนห้องของโครงการ”
ปัจจัยนี้มีความสำคัญมาก หากโครงการใดก็ตามมีจำนวนยูนิตต่อโครงการมากเกินความเหมาะสม โครงการนั้นโอกาสปล่อยเช่า หรือขายต่อจะค่อนข้างยาก … ผู้เขียนใช้คำว่า “มากเกินความเหมาะสม” หมายความว่า เจ้าของผู้พัฒนาโครงการ หรือผู้สร้างคอนโดซักแท่ง เขาเหล่านั้นจะต้องประเมินศักยภาพของทำเลเป็นอย่างดี ต้องทำการบ้านมาดีพอ เพราะหากเขาสร้างแล้วขายไม่ออก ก็จะเกิดความเสียหายแก่ตัวเขาเอง
แต่หลายครั้ง ผู้พัฒนาที่ดิน ผู้สร้างคอนโดเหล่านี้ก็มีผิดพลาดบ้าง คือ ประเมินศักยภาพของโครงการตัวเองผิดไป สร้างจำนวนห้องชุดออกมามากเกินกว่าความต้องการที่จะรับได้ และนั่นก็จะส่งผลต่อผู้ซื้อลงทุนอย่างเราๆ
สังเกตง่ายๆ เลย หากโครงการใดให้โปรโมชั่นที่ดีเหลือเชื่อ ควรระวังสงสัยไว้บ้าง แต่หลายครั้งมันคือ “เวลาทอง” หมายความว่า โครงการนั้นดีจริง แต่ออกมาผิดเวลาไปหน่อย ผู้มีประสบการณ์สูงก็จะสามารถซื้อลงทุนได้ และยิ่งมีเงินเย็นรอได้ ยิ่งได้เปรียบ
ข้อสรุปก็คือ ปัจจุบัน ถ้าคิดจะลงทุนคอนโดปล่อยเช่า คิดว่ายังพอไปได้ และบางพื้นที่ยังดีมากๆ อยู่ก็มี เราควรศึกษาให้รอบคอบ ดูให้ละเอียดถี่ถ้วน จะได้ไม่ต้องมา “ติดดอย” กันทีหลังนั่นเอง
